top of page

「數碼包租公」成PropTech投資新出路

香港人鍾意「揸磚頭」,但事實上,房地產在世界各地都是熱門的投資方式。尤其是美國,「獨棟住宅」(Single Family House)在疫情下更成為投資人最新追捧對象,有見及此,除了傳統資產管理公司,一眾房地產科技(PropTech)也旨在於這個市場分一杯羹,並透過數據化及自動化去解決投資獨棟住宅的問題,形成一個全新的投資生態圈。

一直以來,商用房地產和集合式住宅都受到美國投資者青睞,惟隨著疫情的爆發、遠端辦公文化的興起,讓商舖及辦公室人去樓空;取而代之,有著寬闊空間、社交距離的獨棟住宅受到市場熱捧。單是2021年,資產管理公司Blackstone就以60億美元,收購了在全美擁有17,000套獨棟出租住宅的Home Partners of America。目前,美國還有超過2,000間出租住宅在興建中。另一方面,PropTech的崛起亦加快了市場的升溫,UC Berkeley助理教授Desiree Fields就指出,無論是買屋、裝修、出租、維修到租客管理上,PropTech都可讓投資獨棟出租住宅變成一個更自動化、可規模化的投資市場,令投資者輕易成為「數位包租公」。


一站式投資及放租

創立於2015年的Roofstock,可說是PropTech界的明星。事實上,成立僅7年間,他們已募資超過3.65億美元;尤其在最新的E輪融資中,公司估值已達19.4億美元,投資人包括以大膽著稱的日本的軟銀基金。


在業務定位上,Roofstock是透過網路賣「出租用」的獨棟住宅。即便裡面現在住有房客,也不用等到房客退租,就可以直接買賣。每個房子旁都列有Roofstock估算的投資報酬率、房價年增率,和所在社區的評級。同時,他們的目標是Platform as a Service,換言之,其身份可謂集合了房屋中介、驗屋公司、融資中介、裝修配對,以及租客配對等一站式功能。


然而,市場對Roofstock的評價也褒貶不一,例如在房地產論壇 BiggerPockets中,就有網民指出,該公司的驗屋報告揭露不確實,導致其買下的房子不符合當地法規,造成額外維修費用。同時,該名也有反映到,Roofstock所提供的租金預估也過於樂觀,並不符合當地市場行情。



100美元就可以成為房東

Arrived Homes成立至今只有3年,公司把在商業房地產中「小額投資」的理念移植到獨棟出租住宅。他們的宗旨就是讓一般大眾就算買不起一整棟出租用獨棟住宅,也可以用最低的成本(如100美元),成為房東。最新的A輪募資金額達到2500萬美元,投資人包含了亞馬遜創辦人Jeff Bezos的私人投資公司Bezos Expeditions以及房地產網站Zillow的共同創辦人暨前CEO Spencer Rascoff。



將「先租後買」模式數碼化

所謂先租後買,是指租客可以先以租賃的方式住進房子裏,到了約定時間再選擇是否要把租住的房子給買下來。這種模式在租車領域很常見,在房地產領域也遍地開花,適合還沒存到頭期款、想要再買房前先住住看,或信用等級還不到房貸資格的人。


Divvy則把這個模式進一步升級:Divvy依據房客條件,設定買屋預算,讓房客自行去找預算內想要的房子,由Divvy出面買下,房客則每個月交房租即可。有趣的是,Divvy的房租涵蓋一筆強制儲蓄金—通常為房價的0.1%至0.25%,專門讓房客存頭期款之用,所以會比市面上的租金都還高。但也因此,Divvy宣稱他們的目標是讓每個房客都能在3年後存夠頭期款,用原先議定的價格,買下這間他們看中的房子。若房客最後覺得不合適,可以提前60天告知、並支付重新上架費,即可搬出,拿回自己的頭期款儲蓄金。


Divvy的做法顛倒了傳統「先有房再找房客」的模式,變成「先找房客再找房」。除了確保第一時間就有人承租外,賺取租金收入外,若房客不租了,則賺取房價升值的金額。




房地產數碼化的利弊

科技的創新,無疑可能造就一個新的市場生態圈。然而,就如同外國諺語,one coin has two sides,即使有著再美好未來的願景,但人性的貪婪總會出現。畢竟,隨著資本的大筆湧入、快速頻繁的交易,企業集團很容易便可以聯手壟斷市場,甚至透過推高獨棟住宅的價格,結果大眾要買樓只會愈來愈難。


事實上,2022年美國房地產的自住率尚達65%。但根據University of Pennylvania的研究,預計到了2050年,房價所得比將不斷攀高,貧富差距與房貸信用管制,可能會讓市場自住率降低至50%,甚至很大可能重回1940年代以前,多數人都是租房的狀態。另一方面,該報告亦指出,當房東愈是企業化,就愈有能力遊說政府,制定符合房東利益的法案。


上述的論調是耶非耶,也許只有時間才會給予最後答案;然而,可以肯定的是,一個市場能夠健康發展,還需要一套能夠保障大眾利益的法令制度。



標記:

New Articles
WEBSITE BANNER SMALL.jpeg
bottom of page