「數碼包租公」成PropTech投資新出路

香港人鍾意「揸磚頭」，但事實上，房地產在世界各地都是熱門的投資方式。尤其是美國，「獨棟住宅」（Single Family House）在疫情下更成為投資人最新追捧對象，有見及此，除了傳統資產管理公司，一眾房地產科技（PropTech）也旨在於這個市場分一杯羹，並透過數據化及自動化去解決投資獨棟住宅的問題，形成一個全新的投資生態圈。

一直以來，商用房地產和集合式住宅都受到美國投資者青睞，惟隨著疫情的爆發、遠端辦公文化的興起，讓商舖及辦公室人去樓空；取而代之，有著寬闊空間、社交距離的獨棟住宅受到市場熱捧。單是2021年，資產管理公司Blackstone就以60億美元，收購了在全美擁有17,000套獨棟出租住宅的Home Partners of America。目前，美國還有超過2,000間出租住宅在興建中。另一方面，PropTech的崛起亦加快了市場的升溫，UC Berkeley助理教授Desiree Fields就指出，無論是買屋、裝修、出租、維修到租客管理上，PropTech都可讓投資獨棟出租住宅變成一個更自動化、可規模化的投資市場，令投資者輕易成為「數位包租公」。

一站式投資及放租

創立於2015年的Roofstock，可說是PropTech界的明星。事實上，成立僅7年間，他們已募資超過3.65億美元；尤其在最新的E輪融資中，公司估值已達19.4億美元，投資人包括以大膽著稱的日本的軟銀基金。

在業務定位上，Roofstock是透過網路賣「出租用」的獨棟住宅。即便裡面現在住有房客，也不用等到房客退租，就可以直接買賣。每個房子旁都列有Roofstock估算的投資報酬率、房價年增率，和所在社區的評級。同時，他們的目標是Platform as a Service，換言之，其身份可謂集合了房屋中介、驗屋公司、融資中介、裝修配對，以及租客配對等一站式功能。

然而，市場對Roofstock的評價也褒貶不一，例如在房地產論壇 BiggerPockets中，就有網民指出，該公司的驗屋報告揭露不確實，導致其買下的房子不符合當地法規，造成額外維修費用。同時，該名也有反映到，Roofstock所提供的租金預估也過於樂觀，並不符合當地市場行情。

100美元就可以成為房東

Arrived Homes成立至今只有3年，公司把在商業房地產中「小額投資」的理念移植到獨棟出租住宅。他們的宗旨就是讓一般大眾就算買不起一整棟出租用獨棟住宅，也可以用最低的成本（如100美元），成為房東。最新的A輪募資金額達到2500萬美元，投資人包含了亞馬遜創辦人Jeff Bezos的私人投資公司Bezos Expeditions以及房地產網站Zillow的共同創辦人暨前CEO Spencer Rascoff。

將「先租後買」模式數碼化

所謂先租後買，是指租客可以先以租賃的方式住進房子裏，到了約定時間再選擇是否要把租住的房子給買下來。這種模式在租車領域很常見，在房地產領域也遍地開花，適合還沒存到頭期款、想要再買房前先住住看，或信用等級還不到房貸資格的人。

Divvy則把這個模式進一步升級：Divvy依據房客條件，設定買屋預算，讓房客自行去找預算內想要的房子，由Divvy出面買下，房客則每個月交房租即可。有趣的是，Divvy的房租涵蓋一筆強制儲蓄金—通常為房價的0.1%至0.25%，專門讓房客存頭期款之用，所以會比市面上的租金都還高。但也因此，Divvy宣稱他們的目標是讓每個房客都能在3年後存夠頭期款，用原先議定的價格，買下這間他們看中的房子。若房客最後覺得不合適，可以提前60天告知、並支付重新上架費，即可搬出，拿回自己的頭期款儲蓄金。

Divvy的做法顛倒了傳統「先有房再找房客」的模式，變成「先找房客再找房」。除了確保第一時間就有人承租外，賺取租金收入外，若房客不租了，則賺取房價升值的金額。

房地產數碼化的利弊

科技的創新，無疑可能造就一個新的市場生態圈。然而，就如同外國諺語，one coin has two sides，即使有著再美好未來的願景，但人性的貪婪總會出現。畢竟，隨著資本的大筆湧入、快速頻繁的交易，企業集團很容易便可以聯手壟斷市場，甚至透過推高獨棟住宅的價格，結果大眾要買樓只會愈來愈難。

事實上，2022年美國房地產的自住率尚達65%。但根據University of Pennylvania的研究，預計到了2050年，房價所得比將不斷攀高，貧富差距與房貸信用管制，可能會讓市場自住率降低至50%，甚至很大可能重回1940年代以前，多數人都是租房的狀態。另一方面，該報告亦指出，當房東愈是企業化，就愈有能力遊說政府，制定符合房東利益的法案。

上述的論調是耶非耶，也許只有時間才會給予最後答案；然而，可以肯定的是，一個市場能夠健康發展，還需要一套能夠保障大眾利益的法令制度。