Online賣樓 成就20億元獨角獸

Tuesday, December 4, 2018

Online買賣樓宇雖不算新意,但美國一間新創公司Opendoor,卻以「住了30天不滿意全額退款」的大膽營運方式,成立僅4年,就成為了市值20億美元獨角獸。

 

Opendoor行政總裁Eric Wu

 

Opendoor的經營方式,正是自建品牌電商的商業模式,分別只是售買的貨品,由衣服及3C產品,一躍而成了數百萬,甚至上千萬元的房子。當屋主有意願要賣房的時候,Opendoor審核屋況與條件,一旦通過就會直接跟屋主把房子買下來,並跟屋主收取6%到13%的服務費。接著,Opendoor會將房子做必要的整修,整理完成後,重新放到市場上出售。買屋人在Opendoor上看到喜歡的房子,便可下單,會有專人協助正式購買到交屋手續等所有流程。期間買屋人可以隨時自己看屋,不必事先預約,透過Opendoor的app中的密碼即可看屋。買房進住去後,有30天的鑑賞期,如果住不喜歡,還可以全額退款。

 

二線城市最穩賺

如果從電商幾個主要關鍵數據來評估這門生意,「平均訂單金額高」是最大的亮點,但也有幾個層面都會人望之卻步,首先是庫存成本高,尤其是流動率低、單價金額又高的房屋,一旦賣不出去,財務壓力之大可想而知。其次是很多人一輩子買房子的次數有限,週轉率自然低得多。最後,影響樓價的因素太多,尤其美國不像香港,樓價不會永遠只升不跌,周邊因素的風吹草動,都足以壓垮樓市。然而,Opendoor敢做這門生意,自然是針對上述問題,想了一整套解法。其中,「挑對商品」和「規範風險」成了他能做大的主要原因。

 

提高週轉率、降低商品存貨成本,最關鍵的因素在於「挑到好賣的商品」。對Opendoor而言,哪裡的商品最好賣?出乎意料的,不是紐約、洛杉磯、矽谷等一線熱門區,而是二線城市。事實上,這正搭上了一股美國年輕人的返鄉熱:大城市薪水高,但漲得更快的房租、生活成本,讓年輕人喘不過氣,而遠距工作的興起,讓更多人思考搬到生活成本較低的二線城市的可能性。自2014年起,雖然外國移民依然爭先恐後湧入大城市,但愈來愈多美國本地人開始往二線城市移動。

 

這種房屋得符合Opendoor一系列的標準(依地區仍會有所不同):如1960年後興建、非組合屋(prefabricated house)、總價10萬到50萬美元、地坪30.25坪(1公畝)、位於非淹水區、沒把屋頂出租給太陽能發電公司、沒使用聚丁烯管線…等。把房屋產品標準化、透過嚴格條件篩選,讓Opendoor可以不斷優化估價模型,把價格估得愈來愈精準,降低價格錯估之風險。

 

 

存在風險隱憂 富貴險中求?

畢竟,Opendoor是個平台:愈多房屋存貨,才能吸引到更多消費者;愈多消費者,才吸引的到愈多屋主願意賣房給Opendoor,甚至用更低的價格賣出。而且在買到房子後,更要用最快的速度把房子整修,達到可以在市場上販售的狀況,目前他們約41天即可將房子賣出。然而,如此的迅速擴張,也蘊含著高風險。雖然Opendoor會跟賣屋方收取房價6到13%%的費用作為風險抵禦基金,若遇到如2008年美國次級房貸風暴、房價全面下跌,或者賣屋方刻意隱瞞資訊,導致購買時買價過高,Opendoor面臨的風險是非常高的。

 

自古富貴險中求,Opendoor於2017年毛利率7.4%,平均購買價格是20.3萬美金。然而,他們也坦言,若遇到房價下跌,會考慮提高服務費用來抵禦風險、或者以租房填補收入等等作法,由此可見,Opendoor玩的是一場極度高風險的遊戲。

 

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