Online賣樓 成就20億元獨角獸

Online買賣樓宇雖不算新意，但美國一間新創公司Opendoor，卻以「住了30天不滿意全額退款」的大膽營運方式，成立僅4年，就成為了市值20億美元獨角獸。

Opendoor行政總裁Eric Wu

Opendoor的經營方式，正是自建品牌電商的商業模式，分別只是售買的貨品，由衣服及3C產品，一躍而成了數百萬，甚至上千萬元的房子。當屋主有意願要賣房的時候，Opendoor審核屋況與條件，一旦通過就會直接跟屋主把房子買下來，並跟屋主收取6%到13%的服務費。接著，Opendoor會將房子做必要的整修，整理完成後，重新放到市場上出售。買屋人在Opendoor上看到喜歡的房子，便可下單，會有專人協助正式購買到交屋手續等所有流程。期間買屋人可以隨時自己看屋，不必事先預約，透過Opendoor的app中的密碼即可看屋。買房進住去後，有30天的鑑賞期，如果住不喜歡，還可以全額退款。

二線城市最穩賺

如果從電商幾個主要關鍵數據來評估這門生意，「平均訂單金額高」是最大的亮點，但也有幾個層面都會人望之卻步，首先是庫存成本高，尤其是流動率低、單價金額又高的房屋，一旦賣不出去，財務壓力之大可想而知。其次是很多人一輩子買房子的次數有限，週轉率自然低得多。最後，影響樓價的因素太多，尤其美國不像香港，樓價不會永遠只升不跌，周邊因素的風吹草動，都足以壓垮樓市。然而，Opendoor敢做這門生意，自然是針對上述問題，想了一整套解法。其中，「挑對商品」和「規範風險」成了他能做大的主要原因。

提高週轉率、降低商品存貨成本，最關鍵的因素在於「挑到好賣的商品」。對Opendoor而言，哪裡的商品最好賣？出乎意料的，不是紐約、洛杉磯、矽谷等一線熱門區，而是二線城市。事實上，這正搭上了一股美國年輕人的返鄉熱：大城市薪水高，但漲得更快的房租、生活成本，讓年輕人喘不過氣，而遠距工作的興起，讓更多人思考搬到生活成本較低的二線城市的可能性。自2014年起，雖然外國移民依然爭先恐後湧入大城市，但愈來愈多美國本地人開始往二線城市移動。

這種房屋得符合Opendoor一系列的標準（依地區仍會有所不同）：如1960年後興建、非組合屋(prefabricated house)、總價10萬到50萬美元、地坪30.25坪（1公畝）、位於非淹水區、沒把屋頂出租給太陽能發電公司、沒使用聚丁烯管線…等。把房屋產品標準化、透過嚴格條件篩選，讓Opendoor可以不斷優化估價模型，把價格估得愈來愈精準，降低價格錯估之風險。

存在風險隱憂 富貴險中求？

畢竟，Opendoor是個平台：愈多房屋存貨，才能吸引到更多消費者；愈多消費者，才吸引的到愈多屋主願意賣房給Opendoor，甚至用更低的價格賣出。而且在買到房子後，更要用最快的速度把房子整修，達到可以在市場上販售的狀況，目前他們約41天即可將房子賣出。然而，如此的迅速擴張，也蘊含著高風險。雖然Opendoor會跟賣屋方收取房價6到13%%的費用作為風險抵禦基金，若遇到如2008年美國次級房貸風暴、房價全面下跌，或者賣屋方刻意隱瞞資訊，導致購買時買價過高，Opendoor面臨的風險是非常高的。

自古富貴險中求，Opendoor於2017年毛利率7.4%，平均購買價格是20.3萬美金。然而，他們也坦言，若遇到房價下跌，會考慮提高服務費用來抵禦風險、或者以租房填補收入等等作法，由此可見，Opendoor玩的是一場極度高風險的遊戲。